티스토리 뷰
전세사기 내가 그 대상이 될까 두려우시죠? 특히나 어리숙하고 사회경험없는 청년들이 많이 대상이 되고 있는데요. 아는게 힘이라고 전세 사기를 최대한 피해가기 위해 내가 해야 할 것들을 쉽게 정리해서 알려드릴테니 몰라서 손해보는일 없도록 하세요!
전세사기 피해사례가 늘어감에 따라 정부도 나섰습니다. 관계 기관들과 협력해 전세 계약을 맺기전 임차인들이 주택의 시세와 임대인 세금 체납 정보, 등본내용 변경사항등을 쉽게 체크 할 수 있도록 해주는 안심전세 서비스를 제공하고 있으니 설치해서 손해없 전세 계약 하시길 바랍니다.
전세계약 전 체크리스트
- 주변 매매가, 전세가 확인
- 주택임대차표준계약서 사용여부
- 임대인의 세금 체납 여부 확인
- 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인
- 선순위보증금 확인
- 확정일자 부여현황 확인
- 전입세대 열람
전세계약 후 체크리스트
- 임대차 신고
- 전입신고확정일자 신청
- 전세보증금 반환보험
1. 전세보증금과 주변시세 비교를 통해 깡통전세인지 체크
깡통전세사기 많이 들어보셨죠? 깡통주택이란 매매가격의 상당부분이 세입자의 보증금+임대인의 대출금 즉 빚으로 채워져 임대인의 실질적인 돈이 거의 들어가지 않는 집입니다. 즉 건물이 임대인의 실질적인 돈 없이 세입자 돈으로 구입한 주택입니다.
이런 깡통 주택을 계약하면 임대인의 집이 경매로 넘어갈 시, 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생합니다. 전세 보증금 깡통사기를 피하기 위해서는 주변 매물의 매매가격과 본인이 전세계약하고자 하는 건물의 시세를 확인하세요.
또한 전세가가 매매가격에 비해 높거나, 별차이 나지 않는다면 이 건물도 피해야할 대상입니다. 현재 전세 알아보고 계시다면 아래에 가장 신뢰도 높은 순서로 안내해 드렸으니 꼭 실거래와 전세가를 확인하시고 피해 예방하시길 바랍니다. 이곳에 정보가 없다면 생각하고 있는 매물의 인근 부동산을 통해 확인하는 것이 가장 빠른 방법입니다.
2. 계약 전 반드시 집주인 신원, 계약자 명의 확인 하기
공인중개사 또는 중개보조인을 통해 소개 받은 집주인과 실제 등기본의 집주인이 다른 경우가 있습니다. 어떻게 확인 할 수 있을까요? 집주인의 신분증과 인감증명서를 반드시 확인하세요.
계약 전 뿐만 아니라 전세 계약을 마친 후에 명의 변경을 하는 경우가 발생하니, 전세 계약을 완료한 후에도 등기를 떼서 확인 해 보는 것을 추천합니다. 사기일 경우 다른 사람 명의 또는 법인 명의로 계약을 하려고 합니다. 그렇기 때문에 대리인으로 계약체력하거나 법인 명의 계약은 피해야 합니다.
등기부등본이 [갑구]를 보고 실제 건물 주인과 임대차계약서상 임대인이 같은 사람인지 꼭 확인해야 합니다.
3. 등기상 집주인의 세금 체납 여부 체크, 전세권 근저당권등 선순위 체크
세금 체납 여부 확인
계약을 잘 마치고 입주한 상태에서 만약 임대인이 세금을 내지 않는다면 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 그렇기때문에 임대인의 부채의 규모를 정확하게 파악하는 것이 이런 불상사를 피하는데 도움이 됩니다.
2023년 3월부터는 집주인의 동의가 있으면 공인중개사를 통해 체납 사실(국세, 지방세)을 확인 할 수 있습니다. 귀찮게 왜 이렇게까지 해야하냐구요? 체납사실을 보면 임대인의 전반적 경제적 능력이 믿을만한지 아닌지 파악하는데 도움이 되기 때문에 꼭 공인중개사를 통해 체크하셔야 합니다. (미납국세 열람제도 활용, 사회보험 완납증명서 또는 납세 증명서 확인)
대출 확인
등기부등본 [을구]를 보면 대출현황을 파악할 수 있으며 대출을 끼고 있는 부동산은 좋은 매물은 아닙니다. 대출 없는 매물은 집주인이 돈이 있다는 의미이고 추후 순위도 보장되기때문에 전세사기가 아닐 가능성이 높습니다.
오프라인 등기소를 이용할 수 있지 인터넷 등기소를 이용하여 온라인을 통해 쉽게 근저당과 전세권을 확인 할 수 있습니다. 발급한 등기부등본을 보면 [을구]에서 근저당과 전세권을 확인 할 수 있습니다.
온라인 등기부등본 발급하기 임대할 주택에 문제가 생겼을 때 임대인이 계약이행의 의무를 진행하는데 있어서 우선순위가 있습니다. 나의 보증금은 몇순위에 들어가는지 확인하시고 나와의 계약보다 선순위로 잡혀있는게 많다면 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.
혹시 임대인이 다가구를 소유하고 있다면 이전에 계약한 임차인들이 있을 것입니다. 나는 그 중에 몇번째인지와 선순위사람들의 보증금 금액을 체크하면 이후 불미스러운 일이 발생했을 때 변제받을 수 있는 금액을 확인 할 수 있습니다. 이부분은 임대인이나 임차인이 주민센터나 등기소를 방문해서 확정일자 부여현황을 발급받으면 확인 할 수 있습니다
4. 등기부등본을 통해 부동산 신탁 여부 확인
신탁이란 임대인이 자신의 부동산(주택)을 전문가에게 맡기는 것을 뜻합니다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받거나, 다른 수익을 얻기 위해 신탁을 합니다.
등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있는데 [갑구]를 통해 신탁여부를 확인할 수 있답니다. 만약 신탁계약이 맺어져 있다고 서류 처리 되어있다면 실제로 임대인은 소유권을 가지고 있지 않는 것입니다. 그렇기에 꼭 임대인이 이 집의 소유주인지 아닌지를 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
5. 불량 공인중개사 피하기
1) 등록된 공인중개사/중개보조원인지 확인
요즘에는 공인중개사 조차도 믿을 수 없는 시대가 되어버렸습니다. 이 공인중개사의 신원이 명확해야겠죠? 해당 지역에 실제로 개업한 공인중개사인지 조회하는 방법은 한국공인중개사협회 누리집을 통해 할 수 있습니다. 중개보조원일 경우 국가공간정보포 홈페이지 > 열람공간 > 부동사중개업 조회란에 이름을 넣어서 확인하세요.
2) 성실하게 매물에 대해 설명하는지 확인
3) 일반적으로 정상적 거래는 공인중개사 사무소에서 계약 진행함
사무소에서 공인중개사 자격증을 반드시 확인하고, 해당 공인중개사가 매물을 소개하고 설명하는지 확인할 것.
혹시 공인중개사 사무소가 아닌 외부 공간에서 계약을 진행하는 경우, 확인된 공인중개사가 아닌 다른 사람(분양 사무소 직원이나 건물 관리인)이 매물을 설명하고 계약하자고 하는 경우는 반드시 주의하셔야 한답니다.
4) 계약시 표준계약서 사용
공인중개사에서 표준계약서를 사용하는지 확인하고, 요청하세요. 혹시 공인중개사를 거치지 않는 개인간 거래를 할때도 주택임대차 표준 계약서가 있습니다. 이 계약서에는 다양한 정보들이 쓰여있고 보증금을 보호받을 수 있는 내용도 명시되어 있기때문에 꼭 표준계약서로 작성하세요. 아래의 내용을 보시면 주택임대차 표준계약서를 확인하실 수 있습니다.
6. 공인중개사의 공제회 가입 확인 및 공제 증서 발급
계약서와 확인설명서를 작성하고 부동산 거래가 성사되면 또 다른 증서인 '부동산 공제증서'를 받게 됩니다. 공제증서에는 공제번호와 성명, 주민번호, 사무소 명칭, 소재지, 공제 금액과 공제기간이 명시되어 있습니다.
이는 공인중개사의 과실로 인해 계약 당사자가 계약상 피해를 입을 시, 공인중개사에게 피해 청구하는 대신 공제 가입협회에 청구하여 보상을 받을 수 있는 일종의 보험 제도라고 할 수 있습니다. 이는 소비자 보호를 위해 공인중개사라면 의무적으로 가입해야 하는 부분이며 부동산 공제증거 발급은 의무사항이랍니다.
7. 전세보증금반환보증보험 가입
전세보증금반환보증보험은 전세계약이 만료되었을 때 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 경우 이에 상응하는 금액을 대신하여 대인에게 반환 보증을 제공하는 보험상품입니다. 전세보증금반환보증보험은 대개 임대인과 임차인 간의 계약 체결 시에, 전세보증금의 일정 비율을 보험료로 납부하도록 합니다.
8. 근저당 특약 추가
근저당 특약 추가란 집주인이 잔금을 치르는 해당 일자에 주택을 담보로 대출을 받는 것과 같은 근저당 설정을 못하도록 잔금일 다음날 까지는 현재의 등기상태를 유지한다는 특약을 추가하는 것입니다.
또한 임대차계약서에 선순위 대출이 없음을 확인한다와 같은 특약을 써 놓으면 이후 문제가 생겼을 때 공인중개사나 변호사도 계약에 대한 책임을 질 수 있습니다. 보통 변호사 공인중개사는 보험이 있기 때문에 피해보상금 지급이 가능하며 집주인이 자살하거나 해외도주하는 일이 있어도 일부를 받을 수 있습니다.
만약 계약한 집이 근저당으로 잡혀있으면 집주인은 세입자의 전세금보다 앞서 근저당을 먼저 해결해야 하기 때문에 이후에 전세보증금을 못받을 확률이 높아집니다.
만약 7월 31일 입주신고를 했다면 이에 대한 효력이 8월 1일 0시부터 발생합니다. 그렇기 때문에 7월 31일에 입주신고를 했다고 하더라도 그 당일 임대인은 주택을 담보로 대출을 하는것과 같은 행위를 할 수 있습니다. 이런 상황을 막는 것이 근저당 특약 추가 부분이랍니다.
8. 최종정리
요즘같은 시대 모르면 당하기만 합니다. 전세사기 충분히 남이야기 아니라 내이야기가 될 수도 있는 일입니다. 여러분 모두 내가 조금만 더 시간 들이고 노력한다면 나에게 일어날 수 있는 전세사기를 예방하고 피해갈 수 있습니다. 그러니 여러분 모두 똑똑한 임차인 됩니다!
'라이프' 카테고리의 다른 글
| 9월 모의고사 수능 영어 등급별 공부 방법 (0) | 2023.07.12 |
|---|---|
| 에어컨 전기세 절약 방법 10 및 실시간 요금 조회 (1) | 2023.07.06 |
| 장마철 빨래 냄새 쉰내 없애는 방법 7가지 (0) | 2023.07.06 |
| 한전 에너지 캐시백 신청 방법 및 혜택 (0) | 2023.07.05 |
| 청년 월세 한시 특별 지원 자격 조건 및 신청 방법 (0) | 2023.07.05 |